השירותים שלנו
הערכות שווי מגוונות
משרדנו מעניק שירותי הערכת שווי לנכסי מקרקעין מגוונים, לרבות דירות מגורים, נכסים מסחריים, מגרשים, משרדים וכו'. הערכות השווי מבוצעות באופן יסודי ומקצועי, תוך בחינה מעמיקה של מאפייני הנכס, מצב השוק, זכויות הבנייה והיבטים תכנוניים ומשפטיים, במטרה לספק תמונת מצב מדויקת ואמינה לצורכי רכישה, מכירה, מימון, חלוקת נכסים, פיצויים, דמי שכירות ועוד.
הפחתת תשלום היטל השבחה
היטל השבחה הינו תשלום חובה החל בעת מימוש זכויות במקרקעין, בעקבות עליית שווי המקרקעין כתוצאה מאישור תכנית, הקלה או שימוש חורג.
משרדנו מלווה בעלי נכסים, חברות ויזמים בבחינת דרישת הועדה לחיוב בהיטל ההשבחה, בהכנת חוות דעת נגדית ובייצוג מקצועי בהליכים המתנהלים מול שמאי מכריע, ועדות ערר ובתי משפט, במטרה להביא להפחתת החיוב ולשמירה על זכויות הלקוח בהתאם להוראות הדין.
ייצוג וליווי דיירים בפרויקטים של פינוי בינוי - שמאי דיירים
פרויקט התחדשות עירונית הוא עסקת המקרקעין המורכבת ביותר בחייהם של בעלי הדירות. בתהליך מורכב זה, מול חברות בנייה ויזמים, הדיירים זקוקים לליווי מקצועי, מנוסה, אובייקטיבי ובלתי תלוי שישמור על האינטרסים הכלכליים והקנייניים שלהם. משרדנו מלווה נציגויות דיירים משלבי המשא ומתן הראשוניים ועד לקבלת המפתח, תוך בחינת הצעות היזמים, הבטחת תמורות מקסימליות, ייעוץ בניסוח הסכמים ויצירת מנגנוני איזון שקופים וצודקים לחלוקת הדירות החדשות.
ההיכרות המעמיקה של משרדנו עם שני צידי המתרס בעולם ההתחדשות העירונית, הן עם התחשיבים הכלכליים של היזמים והן עם צרכי הדיירים היא הנכס האסטרטגי הגדול ביותר שלכם. דווקא מתוך הבנה והכרות מעמיקה עם 'שפת היזם', עלויות הביצוע והתקנים השמאיים (כמו תקן 21.1), אנו יודעים בדיוק היכן ניתן לדרוש ולמקסם את התמורות עבורכם, וכיצד להוביל את העסקה בביטחון למימוש הפרויקט.
הפחתת תשלומים לרשות מקרקעי ישראל
התנהלות מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כרוכה לעיתים קרובות בדרישות תשלום משמעותיות, כגון דמי היתר לתוספות בנייה או שינוי ניצול, דמי רכישה (הקניית בעלות) וכן דמי הסכמה או פיצול נחלות במגזר החקלאי. מומלץ לבחון דרישות אלו באופן מקצועי ובמקרים רבים ניתן להפחיתן באופן ניכר.
משרדנו מתמחה בבחינה מעמיקה של דרישות התשלום מטעם רמ"י, תוך איתור פערים שמאים, תכנוניים או כלכליים בשומות הרשות. אנו מובילים את ניהול ההליך והגשת ההשגות המקצועיות במטרה למקסם את הפחתת החבויות ולהגן על האינטרס הכלכלי של הלקוח.
התנגדויות לתכניות בניין עיר
כאשר תכנית חדשה מתפרסמת להפקדה ולהתנגדות הציבור, בעלי נכסים ובעלי זכויות יכולים להגיש התנגדות מנומקת במטרה להגן על זכויותיהם. תכנית חדשה עשויה להשפיע על שווי הנכס, היקף זכויות הבנייה, אפשרויות הפיתוח, אופי הסביבה והפוטנציאל הכלכלי הגלום במקרקעין.
חוות דעת שמאית-תכנונית מאפשרת לבחון את הוראות התכנית, לזהות פגיעות אפשריות ולבסס טענות מקצועיות בפני מוסדות התכנון. כאשר התכנית כוללת איחוד וחלוקה, ניתן לבחון גם את טבלאות ההקצאה והאיזון, את שווי הזכויות הנכנסות, את מיקום והיקף הזכויות המוקצות ואת תשלומי האיזון שנקבעו.
בדיקה שמאית מקצועית עשויה לסייע באיתור טעויות ו\או חוסר איזון בתכנית, ולבסס דרישה לתיקון הטבלאות, לשיפור מיקום ההקצאה ולהגדלת היקף הזכויות המוקצות למגיש ההתנגדות.
חוו"ד מומחה לבתי המשפט
חוות דעת מומחה הינה שירות מקצועי חיוני במסגרת סכסוכי נדל"ן ותביעות משפטיות.
אנו מספקים חוות דעת שמאיות מקצועיות ומנומקות הנדרשות בתביעות על ירידת ערך, פירוק שיתוף, דייר סרבן, דיירות מוגנת, איחור במסירת דירה על‑ידי קבלן, מסירת דירה עם ליקויים, אומדן דמי שימוש, דמי פינוי לדייר מוגן וכו'.
חוות דעתנו ערוכות בקפידה ומבוססות על נתונים וניתוחים מקצועיים.
שמאות לרכישת דיור ציבורי
רכישת דירה מחברה משכנת (עמידר, עמיגור וכד') במסגרת חוק הדיור הציבורי היא הזדמנות כלכלית יוצאת דופן עבור הזכאים. מחיר הרכישה וההנחה נגזרים ישירות מהערכת השווי של שמאי מטעם משרד הבינוי והשיכון. מאחר שמדובר בנכסים ישנים לעיתים קרובות, מומלץ לבחון את השומה הממשלתית באופן מקצועי ובמקרים רבים ניתן להפחיתה ולחסוך סכומי כסף משמעותיים ברכישה.
משרדנו מלווה דיירים בתהליך הרכישה, בוחן את שומת המקור ומגיש השגות מקצועיות במידת הצורך.
עלות בניה למס שבח
מס שבח מוטל על רווח ההון שנוצר בעת מכירת נכס. חוק מיסוי מקרקעין מאפשר לנכות מהשבח את הוצאות הבנייה, ההרחבה והשיפוץ שהושקעו בנכס לאורך השנים, ובכך להקטין משמעותית את חבות המס.
אולם, בעלי נכסים רבים מגלים בעת המכירה כי אין בידיהם תיעוד או קבלות על עבודות הבנייה שבוצעו בעבר. במקרים אלו, רשות המיסים מאפשרת להגיש חוות דעת של שמאי מקרקעין מומחה, המבצעת אומדן היסטורי והנדסי של עלויות הבנייה הריאליות ומאפשרת להכיר בהן כהוצאה מוכרת ולחסוך כסף רב בתשלום המס.
שומה לפי סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין
בעת מכירת דירת מגורים הכוללת זכויות בנייה נוספות, ייתכן שמחיר העסקה מושפע לא רק משווי הדירה הבנויה, אלא גם מפוטנציאל הבנייה הבלתי מנוצל בנכס.
סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין עוסק במקרים אלו, וקובע כי כאשר נמכרת דירת מגורים מזכה שהתמורה בעדה הושפעה מזכויות בנייה נוספות, יש לבצע הפרדה בין שווי דירת המגורים עצמה לבין שווי זכויות הבנייה הנוספות. בהתאם לכך, הפטור ממס שבח עשוי לחול על רכיב שווי הדירה, בעוד שרכיב זכויות הבנייה עשוי להיות חייב במס.
במקרים אלו נדרשת חוות דעת של שמאי מקרקעין, שמטרתה לאמוד את שווי דירת המגורים ללא זכויות הבנייה הנוספות, ואת שווי יתרת הזכויות בנפרד. חוות הדעת מבוססת על ניתוח תכנוני ושמאי של הנכס, בחינת זכויות הבנייה הקיימות והבלתי מנוצלות, עסקאות השוואה רלוונטיות, מאפייני הסביבה, מצב הנכס ונתוני השוק במועד הקובע.
חוות דעת שמאית מקצועית מאפשרת להציג בפני רשות המיסים חלוקה מבוססת של שווי העסקה, ובכך לסייע בהגדלת החלק הפטור ביחס לחלק החייב במס שבח והקטנת שיעור המס לתשלום.
שמאות לדמי שכירות ראויים
קביעת דמי שכירות ראויים מיועדת להערכת שווי השוק הריאלי של דמי השכירות בנכס עבור תקופה נתונה. שירות זה חיוני בפרויקטים במסגרת התחדשות עירונית לצורך קביעת דמי השכירות הראויים לתקופת הפינוי, חישוב גובה הפיצוי המדויק המגיע לרוכשים בגין איחור במסירת דירה חדשה מצד קבלן (על פי חוק המכר), וכן במקרים של תביעות פינוי ופלישה, תשלומי איזון בין יורשים או שותפים, וקביעת דמי שכירות לצורכי מס בעסקאות בין צדדים קשורים.
חוות הדעת השמאית מבוססת על ניתוח עסקאות השוואה, מצב השוק, מאפייני הנכס ורמת הגמר בו ומספקת ראיה קבילה ובלתי תלויה מול קבלנים, רשויות המס ובתי המשפט.
בדיקת כדאיות כלכלית Go/No-Go
בדיקת כדאיות כלכלית (דו"ח Go/No-Go) מבוצעת בשלבים הראשוניים של בחינת העסקה או הפרויקט, ומטרתה לספק תמונת מצב אובייקטיבית, חדה ומדויקת לגבי פוטנציאל הרווח מול הסיכונים הכרוכים בפרויקט.
משרדנו מלווה יזמים בניתוח מעמיק של עסקאות מקרקעין, תוך שקלול כלל המרכיבים התכנוניים, המיסויים והכלכליים, במטרה להעניק את התשתית המקצועית והביטחון המלא לקבלת החלטה עסקית נכונה.
שומות לתקינה חשבונאית IFRS
בעולם העסקי המודרני, דיווח פיננסי מדויק ושקוף הוא תנאי הכרחי להתנהלות חברות ותאגידים. התקינה החשבונאית הבינלאומית (IFRS) מחייבת חברות להציג בדוחותיהן הכספיים את שווים ההוגן והעדכני של נכסי הנדל"ן שברשותן (נדל"ן להשקעה, רכוש קבוע ומלאי עסקי), ולא רק את עלותם ההיסטורית.
למשרדנו ניסיון רב בעריכת חוות דעת שמאיות מקיפות ומקצועיות לפי התקנים הרלוונטים לנכסים מגוונים (מסחר, תעסוקה, מגורים, דיור להשכרה, קרקעות וכיו"ב) תוך עמידה בסטנדרטים המחמירים ביותר של רואי החשבון המבקרים והרשויות.
תביעות לפיצויי ירידת ערך (סעיף 197 לחוק התכנון והבניה) ופיצויי הפקעה
אישור של תוכנית בניין עיר (תב"ע) או תוכנית תשתית בסביבת הנכס שלכם ובדגש מרכזי על פרויקטי הענק של הרכבת הקלה ורשת המטרו עלול להוביל לפגיעה קשה בשווי השוק שלו או להפקעה ותפיסה של שטחים מתוכו. מטרדי רעש, חסימת נגישות, מגבלות בנייה חדשות או אובדן קניין בפועל, הן עילות מובהקות לקבלת פיצויים כספיים משמעותיים מהרשויות, כאשר הזכות לתביעת ירידת ערך (לפי סעיף 197) מוגבלת לחלון הזדמנויות קשיח של 3 שנים בלבד מיום אישור התוכנית.
משרדנו מבצע בדיקת היתכנות ראשונית לבחינת היקף הפגיעה או ההפקעה, עורך שומת פיצויים מקיפה ומנומקת המכמתת את אובדן השווי הריאלי, ומנהל עבורכם את הליך התביעה עד לקבלת הפיצוי המקסימלי. מדובר בהליכים המורכבים ביותר כיום בשוק הנדל"ן, וליווי שמאי מקצועי ומיומן הוא קריטי כדי לפעול בזמן, להגן על זכויותיכם ולוודא שתקבלו את מלוא הכספים המגיעים לכם על פי חוק.
ליווי יזמים בפרויקטים להתחדשות עירונית
מתחמי פינוי בינוי ופרויקטים של התחדשות עירונית הם מהמורכבים והרגישים ביותר בענף הנדל"ן, ומחייבים דיוק כלכלי מוחלט כבר מהשלבים הראשוניים. הצלחת הפרויקט נשענת על איזון עדין בין זכויות הבנייה, עלויות ההקמה, דרישות הרשויות והתמורות המובטחות לדיירים.
משרדנו מעניק ליווי שמאי וכלכלי מקיף ליזמים לאורך כל שלבי התכנון החל משלב הבדיקה הכלכלית המוקדמת ועד לאישור התב"ע בוועדות התכנון.
הליווי כולל עריכת בחינות התכנות כלכלית, בחינות כדאיות כלכלית (תקן 21.1), ליווי שוטף וצמוד לצוות התכנון וניהול הפרויקט, חשיבה יצירתית ומציאת פתרונות על מנת לייצר את התשתית למימוש הפרויקט.
בנוסף משרדנו עורך טבלאות הקצאה ואיזון (תקן 15) במסגרת עריכת מסמכי התכנית וחוות דעת שמאיות נוספות בהתאם לדרישות מוסדות התכנון.
הערכות שווי לנכסים תפוסים ודמי מפתח (דיירות מוגנת)
חוק הגנת הדייר מייצר מערכת יחסים משפטית וכלכלית מורכבת ביותר בין בעל הנכס (הבעלים הרשום) לבין הדייר המוגן המחזיק בו. הערכת שווי של נכס תפוס, או קביעת גובה דמי המפתח, שונה לחלוטין משמאות מקרקעין רגילה ומצריכה מומחיות ספציפית, היכרות מעמיקה עם פסיקות בתי המשפט וניתוח מדויק של זכויות שני הצדדים.
משרדנו מתמחה בביצוע אומדנים שמאים מורכבים עבור דירות מגורים ונכסים מסחריים מוגנים, המשמשים כבסיס לקבלת החלטות, עסקאות מכר או פתרון מחלוקות בערכאות משפטיות.
ליווי שמאי בעסקאות קומבינציה - ליזמים ו/או בעלי קרקע
עסקאות קומבינציה הן מהעסקאות המורכבות והרגישות ביותר בענף הנדל"ן, והן מציבות אתגרים תכנוניים, מיסויים וכלכליים משמעותיים הן עבור בעלי הקרקע והן עבור היזמים. הצלחת העסקה תלויה לחלוטין בהגדרת יחס קומבינציה מדויק והוגן, המשקף נכונה את שווי הקרקע הנוכחי אל מול עלויות הבנייה ופוטנציאל הרווח העתידי מהפרויקט.
משרדנו מעניק ליווי שמאי מקיף המותאם לצורכיהם של יזמים ו/או בעלי קרקע, החל משלבי המשא ומתן הראשוניים ועד לחתימת ההסכם. השירות כולל בדיקת כדאיות כלכלית, אומדן שווי הקרקע והתמורות הצפויות, ניתוח זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות, וקביעת יחס החלוקה האופטימלי (אחוז הקומבינציה) בין הצדדים. בנוסף, אנו מספקים הערכות שווי לצורכי מיסוי מקרקעין (מס שבח ומס רכישה) הייחודיים לעסקאות אלו, במטרה לייצר ביטחון כלכלי מלא, למנוע הפתעות בשלבי הביצוע ולמקסם את רווחיות העסקה.
צריכים את אחד משירותינו?
מלאו את הפרטים ונחזור אליכם בהקדם לבחינת הנכס, השירות הנדרש והמשך טיפול מקצועי.